Печать

Маркетинг проекта >> Методика расчета

Методика расчета

Методика расчета включает в себя пять основных составляющих:

1. Баланс площадей Проекта

Данный баланс служит основой для расчета бюджета проекта и валового дохода от продажи.

2. Бюджет Проекта

Для оценки бюджета Проекта используются информация о фактически понесенных на текущий момент и планируемых Заказчиком затратах, а также экспертная оценка строительных и прочих расходов, связанных с реализацией Проекта.

3. Оценка валовой выручки Проекта

Оценка валовой выручки Проекта осуществляется по всем возможным статьям доходов, таких как продажа нежилых/жилых площадей, а также паркинга. В качестве основы оценки валовой выручки служат баланс продаваемых площадей Проекта, а также данные о ценообразовании, полученные на основании маркетинговых исследований.

4. Прогноз денежных потоков Проекта

Прогноз денежных потоков Проекта дается на срок анализируемого временного периода. Цель данной части методики – прогноз абсолютного денежного потока Проекта с учетом всех затрат и поступлений для последующей оценки его инвестиционной привлекательности.

Анализ чистого денежного потока в течение срока реализации Проекта позволяет сделать выводы об общем объеме выручки застройщика и возможной необходимости дополнительных инвестиций в Проект. На базе чистого денежного потока также определяются основные показатели его инвестиционной привлекательности и экономический эффективности.

5. Оценка инвестиционной привлекательности Проекта

Анализ инвестиционной привлекательности проекта проводится на основе метода дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow Analysis), использующего принцип временной стоимости денег.

Чистый денежный поток Проекта, определенный в п. 4, дисконтируется по заранее определенной ставке, которая может как определяться застройщиком (желаемая доходность, WACC), так и быть установлена на основании рыночных данных. Для оценки экономической привлекательности Проекта для застройщика используются следующие аналитические показатели:

Чистая приведенная стоимость проекта (Net Present Value, NPV).
Положительное значение NPV означает, что Проект дает застройщику требуемую рентабельность (определяемую ставкой дисконтирования), а также дополнительную прибыль. Отрицательное значение NPV означает, что Проект не удовлетворяет требуемым условиям доходности.

Внутренняя норма доходности проекта (Internal Rate of Return, IRR).
Показатель максимальной ставки дисконта, при которой Проект генерирует положительный NPV. IRR может считаться оценкой «запаса прочности» Проекта, поскольку показывает верхнюю границу ставки дисконта, включающей в себя требуемую доходность по инвестируемым средствам, а также возможные поправки на риск и инфляцию.

Срок окупаемости Проекта (Payback Period, PP)
Срок окупаемости Проекта – временной период, в течение которого доходы Проекта позволят окупить вложенные в него средства. При необходимости данный показатель также может быть рассчитан на дисконтированном денежном потоке (Discounted Payback Period, DPP).

Рентабельность собственных инвестиций (Equity Profitability).
Показатель, определяющий суммарную рентабельность вложенных застройщиком в Проект собственных средств. Может быть рассчитан как с учетом дисконтирования (отношение NPV к сумме дисконтированных собственных инвестиций), так и напрямую (отношение суммы чистого денежного потока к сумме собственных инвестиций). Указанные показатели могут рассчитываться как на основе денежного потока проекта до налогообложения (Before - Tax), так и, при необходимости, с учетом налогообложения (After – Tах).

Маркетинг проекта (начало) >>>