Печать

ДЕВЕЛОПМЕНТ

Наемный девелопер

В переводе с английского языка слово "девелопмент" означает развитие. Применительно к недвижимости это слово означает продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.

Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative (equity) development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта.

По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development: объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера. [Дудин Е., Щукин А. ]

Fее-девелопер (от англ. fее - "вознаграждение") - это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и проч.), fее-девелопер получает комиссию в размере 10-20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены. В Западной Европе и США доля fее-компаний среди всех девелоперов - более 50%. Это серьезные игроки с внушительным портфелем проектов, названия которых внушают уважение потенциальным партнерам. Их бизнес публичен, доступен для рейтинговых компаний. За ресурсы инвестора конкурируют в открытом режиме, демонстрируя потенциальным партнерам свой опыт, профессионализм и репутационный капитал. Спрос на услуги fее-девелоперов очевиден для иностранного рынка. В России этой модели бизнеса в системном формате пока нет. Чему есть вполне прозрачные обоснования.

  • В первую очередь огромная дистанция в уровне развитости финансовых инструментов. В России пока практически полностью отсутствуют юридические и финансовые институты, гарантирующие ответственность обеих сторон (как инвестора, так и девелопера). Чтобы получить доступ к ресурсам, девелопер должен обладать обеспечением, серьезно превышающим стоимость всего инвестиционного проекта. Цена доступа к кредитным средствам столь высока, что делает проект бессмысленным. На Западе контракт имеет реальную силу. Девелопер, как правило, имеет внушительный бэкграунд и партнерские отношения с банками, финансовыми и страховыми компаниями, гарантирующими его ответственность перед контрагентами. Поэтому у инвестора есть понимание и уверенность в отношении девелопера. У нас же контракт - ничто. Единственный способ сформировать необходимый уровень доверия к себе - это вложиться в проект собственными средствами наряду с инвестором, самым непосредственным образом разделяя риски на двоих.
    В США недвижимость - актив того же качества, что и акции, облигации, драгметаллы. Упакованный продукт, максимально прозрачный, понятный, простой в управлении. Инвестору одинаково легко купить акции или вложиться в недвижимость. Сложность процедур соизмерима. В России механизмов такого доступного вхождения в актив пока просто нет.
  • Вторая причина, препятствующая формированию предложения в сегменте fее-девелопмента, - почти полное отсутствие культуры сервиса в России. Аутсорсинг в столь капиталоемком бизнесе - это, прежде всего вопрос профессиональной культуры и репутации. Готовность держать высокую планку бизнес-контактов, предельный перфекционизм, максимальная клиентоориентированность, готовность сознательно пойти на большие расходы и максимальная щепетильность ко всем составляющим деловых коммуникаций вплоть до деталей. Всему этому в России мы еще только учимся. Но меняется конъюнктура российского рынка недвижимости, и его участники корректируют пути своего развития. Делать прогнозы относительно того, какая модель девелопмента окажется в России наиболее востребованной, - напрасная трата слов. Вероятнее всего, в перспективе каждая из этих стратегий будет по-своему актуальной.

Ради справедливости стоит сказать, что сегмент fее-девелоперов существует уже сейчас. Но это чрезвычайно закрытый рынок. То есть просто так прийти и выбрать себе fее-партнера вряд ли возможно. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсорсинге, в открытых источниках просто нет. Активное свое развитие fее-девелопмент получит в тот момент, когда на рынке недвижимости показатели доходности от инвестиционного бизнеса и девелоперского приблизительно сравняются, придут к одному знаменателю. Этот тренд очевиден уже сегодня. Доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз. Изменение размера комиссии fее-девелоперов, напротив, растет.

Мощные игроки рынка все чаще выносят отдельные функции на аутсорсинг, привлекая профессиональные компании, в том числе fее-девелоперов. Набив шишки, потратив нервы и деньги, рано или поздно непрофильные инвесторы приходят к пониманию: чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно все бросать, менять профессию и начинать выкладывать кирпичи. Существуют и более приятные способы. С другой стороны, по мере роста рентабельности fее-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес. [Оксана Джос]

Как правило, девелоперские компании начинают бизнес в качестве fее-девелоперов. В дальнейшем некоторые из них (30 – 40%) становятся equity-девелоперами. В стадии fее-девелопмента такие компании выглядят как консультанты, и у инвесторов или собственников земельных участков возникает резонный вопрос: что вообще делают наемные девелоперы? Многие инвесторы, которые начинают вкладывать средства в недвижимость, не понимают, зачем нанимать девелопера, если над проектом будут работать архитектор, генеральный подрядчик, консультанты по управлению недвижимостью, маркетинговые консультанты и так далее. Часто они считают, что можно нанять менеджера проекта и специалиста по строительству и реализовать проект с помощью этих специалистов. Но получается, что из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые приводят к огромным денежным потерям, что в результате выливается в суммы, в несколько раз превышающие вознаграждение девелопера.



По финансовым показателям эти две схемы выглядят следующим образом. Рассмотрим на примере бюджета проекта в 100 млн. долларов США. Вознаграждение за девелопмент в этом случае составляет 7-8 % от бюджета проекта, инвестиции в проект - 30 % от бюджета проекта (70 % заемных средств). При этом если говорить о возврате вложенных средств, то объем вложенных инвестиций может увеличиться в 4 раза (т.е. до $120 млн.). Результат: Fее-девелопмент - это $7-8 млн., Еquitу-девелопмент -все $120 млн. Думаю, комментарии излишни.

Но, конечно, инвестировать собственные средства всегда очень рискованно. Здесь присутствуют и общий рыночный риск, и риски, связанные со строительством проекта, и задержки в согласовании проекта, и политические риски, и многие другие. Этими рисками сложно управлять. Каждый дополнительный день, необходимый для завершения проекта, или любое увеличение статьи бюджета значительно уменьшает объем получаемой девелопером прибыли. Кроме того, чтобы стать equity-девелопером, необходимо иметь собственный капитал. Выше мы рассматривали пример с вложением 30 млн. долларов США.

При fее-девелолменте рисков значительно меньше. Есть общие риски, связанные с ведением любого бизнеса, но основные риски связаны с инфляцией, нехваткой человеческих ресурсов и увеличением среднерыночных зарплат специалистов на 20 % в год, что прослеживается на рынке в течение последних трех лет. В договоре на fее-девелопмент стоимость фиксируется. А инфляция может привести к тому, что вознаграждение компании за 4-5 лет реализации проекта просто «сгорит». Более того, типичная ошибка инвестора - это экономия на вознаграждении девелопера, которое инвестор пытается снизить до 4-5 % от бюджета проекта. Девелопер - это движущая сила проекта, поэтому такая экономия может привести к нежелательным последствиям. Содержание стандартной проектной команды обходится компании в 100-120 тысяч долларов США ежемесячно. Это очень существенные расходы, значительно снижающие прибыль девелопера, но без проектной команды реализовать проект невозможно. В результате приходится искать другие пути увеличения прибыли. В интересах девелопера становится задействовать ресурсы на несколько проектов сразу в целях снижения расходов на проектные команды. В таких случаях управление организовывается хуже и менее профессионально.

В США распространена схема, когда девелопер работает за вознаграждение и, в случае выполнения определенных задач, получает небольшую долю в проекте или бонусы по окончании проекта. Кроме того, fее-девелопер подсознательно считает, что получит вознаграждение в любом случае, и хочет побыстрее закончить проект и перейти к следующему. Eguity-девелопер рассматривает долгосрочные перспективы проекта и ведет его до продажи, которая обычно происходит через 3-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. [Майкл Белто]